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二手房买卖中的主体

二手房买卖中的主体

　　整个房屋买卖过程中所牵涉到的当事人一般包括三类：

　　1、出卖人，俗称上家。

　　上家一般拥有房屋的所有权或者实际支配权，他们以转让房屋所有权给下家，并获得对价货币为目的。

　　2、买受人，俗称下家。

　　下家一般持有货币，他们以受让上家的房屋所有权，并向上家支付对价货币为目的。

　　3、居间人，俗称中介。

　　中介具备二手房交易居间的法定资质，具备专业领域的知识，为上下家提供定向服务，以促成上家与下家交易成功，并收取一定比例佣金为目的。

　　二手房买卖中常见的两大类风险预警

　　上述三类当事人，在整个房屋交易过程中，可能会遇到林林种种的法律纠纷，笔者按照风险指数大致归类如下：

　　风险指数★★★★★

　　关键词：无权处分、表见代理

　　房屋产权为多人时，“上家”仅其中一名产权人或者第三人出面参与合同签订，其他产权人通过委托书的形式授权“上家”签订合同。

　　法律后果：导致合同目的无法履行，归还下家已支付的货币，并赔偿相应损失。

　　追责对象：“上家”、中介

　　律师分析：在其他产权人没有到场亲笔签字的情况下，仅凭借授权委托书、身份证、户口本等资料是没有办法排除其他产权人事后反悔的风险。其他产权人可以以合同并非本人签字、或者撤销授权等合法形式，来阻止合同交易。如果发生交易失败，一般都由签字人和中介按过错程度承担法律责任。

　　预警机制：确认上家是否拥有房屋处分权，除了中介的审核之外，还可以通过房屋所在地的房地产交易中心进行信息查询，明确上家信息(姓名、人数)，让上家全部到场，亲笔签字。

　　风险指数★★★★

　　关键词：根本违约、一房二卖

　　目前为了保证房屋交易的透明化、防止一房二卖，正式房屋买卖合同都需要进行网上登记，这个制度俗称“网签”。但上有政策，下有对策，很多中介为了尽快促成交易，不让煮熟的鸭子飞走，往往会在“网签”之前和上下家签署《房屋买卖居间协议》，就房屋、价格、交房时间、过户时间等等实质内容进行约定，用来圈住上下家来确保自己的佣金收入，这个协议俗称“草签”。

　　“草签”之所以被目前交易市场所接受，正是因为非常符合各方当事人的心态，上家急于拿到货币，下家急于入住房屋进行装修，中介的佣金也得到了合法保障。如果一切交易顺利，各方当事人都达到了自己的合同目的，那么草签之后再进行网签，无疑是一种更利于市场交易的方式。可是，一旦环境变量出现，最为典型的就是房价疯涨。那么“草签合同”就让上家有机可乘，随之而来的跳价、违约甚至一房二卖就会屡屡发生。

　　法律后果：上家跳价如果不能达成一致，那么由法院判决让上家承担违约责任支付违约金或者赔偿下家经济损失或者继续履行合同

　　追责对象：上家

　　律师分析：合同行为，是双方意思达成的表现形式，房屋买卖合同也不例外，双方必须对自己作出的行为承担相应的法律后果。上家跳价属于一个新的合同变更的要约，如果下家不做承诺，那么上家有义务继续履行合同或者赔偿相应的违约金。

　　预警机制：民事行为讲究的是意思自治，通过合同来限制一方的权利，这样的条款本身就是无效的，因此如果为了防止交易失败，下家往往可以通过支付高额定金或者提高违约金变向让上家增加违约成本，来保护下家的交易安全。